不動産売却の初心者は必読です。"片手"と"両手"を理解してください。

2018/12/03

こんにちは。
URUFU(ウルフ)の西村です。

この記事で、コレが分かる!

①不動産売買の見方が圧倒的に変わる!
②囲い込みを知ることで、業界の闇が分かる!
③営業マンのいやらしい本音が分かる!



これから説明しますが、この記事のことを、売却前に知っておかないと「売却後に後悔」する事になります。

日本の不動産会社場合、売主から依頼を受けるとすぐに買主を探します。

まずこれが一番の間違いです。


ウルゾー

何が間違いなの?
買主を探してもらわないと売れないよね?

売主と買主を同じ不動産会社が行う事によって問題が多々発生します。これらか説明するのでお聞きください。
今までに不動産を売却した事はありますか?

西村
ウルゾー

はじめてです!普通そうでしょう?



普通の方は不動産取引なんて、一生に一回するかしないかの大イベントです。

だからこそ、知ってほしい!

でも経験もなければ、もちろん知識もない、となると・・・不動産屋の言う事を信じてしまいます。何事もそうです。

重要な売却価格なんて、方法によっては数百万円も売却価格が違うのに何も知らずに不動産のいわれるがまま・・・。



まず業界用語の片手と両手から勉強してください!

西村
ウルゾー

片手ってなんね?



目次




1.業界用語の"片手"と"両手"

不動産屋から不動産を買ったり売ったりしたら手数料(売買価格の3%+6万円(税別))を支払わないといけません。
これを仲介手数料といいます。

↓売主と買主の両者から手数料をもらう事が"両手"




↓どちらか片方から手数料をもらう事が"片手"




自分一人で売主と買主を見つけると手数料が倍!!

営業マンは上司から「おー!両手おめでとう!よくやった!!」と褒め称えられます。

ウルゾー

手数料で二つ合わせて6%って、いい商売やん!起業しようかな?

両手は、儲かりますよ(笑)

西村


不動産の営業マンはノルマを達成しないと上司から詰められます。
営業マンは一回の取引で両手ができれば効率も良いし狙わない事はないでしょう。



2."両手"で行われる"囲い込み"

"囲い込み"・・・これも業界用語です。

ウルゾー

何を囲い込むの?イマイチ分からんよ

売主の大切な物件情報です!

西村


不動産屋は売主から物件を預かるとレインズに登録しないといけません。(※媒介契約の種類による)

レインズとは、国交省が運営している全国の不動産屋だけがみれる情報サイトです。

ここ大事!
レインズに登録された物件は全国の不動産屋と情報共有しなければいけません。情報を隠す事は絶対にダメです!


ウルゾー

レインズに登録したら必然的に、全国の不動産屋が買主を探してくれるってこと?

その通りです!

西村


しかしここで"囲い込み"が行われます。
※アメリカで囲い込みが発覚すると罰金か免許剥奪になります。

勘のいい人ならお分かりでしょう。
他の不動産屋が買主を探してくると、その買主の手数料は他の不動産屋が貰います。

そうです。片手になってしまいます。

両手を狙う営業マンが行う内容はこうです。


全国の不動産屋「●●マンションをお探しのお客様がいるのですが、ご紹介可能でしょうか?」

両手を狙う営業マン「すいません。ちょうど今お申込みが入って紹介できません。」


本当は、まだお申込みも入ってないのに紹介をあの手この手で拒みます。

両手を狙う為に、全国にいる買いたいお客様をブロックします。

もちろん売主は知りませんし、一向に売れません。


ウルゾー

それは、ひどい・・・

売れないだけはないんですよ。

西村



3.得意の値下げ交渉

本当は高値で買ってくれるお客様が全国にいるかもしれないのに、
両手を狙う営業マンは売主にこう伝えます。

・売れないから値段下げましょう。
・売れないから不動産買取業に買ってもらいましょう。
・私のお客様が〇〇万円なら買いたいと言っています。



ウルゾー

片手と両手を知ると、コレじゃあ、何の根拠もない値下げだね。

その通りです。

西村



4.なかなか売れない売主の感情

だんだん売却期間が長くなると売主は不安になってきます。

・価格が高いのかな?
・水回り汚いしリフォームしないといけないかもな
・営業マンが値下げしないといけ売れないといってるし・・。
・早く売らないと築年数も古くなるし・・。
・管理費・修繕積立がかかるし・・・。

やっぱり今のうちに値下げして売らないと!


ウルゾーくんも売れないとこんな気持ちになるでしょう?

西村
ウルゾー

不安になる。これじゃ営業マンの思うツボ!



5.アメリカでは禁止されています。

裁判で原告と被告を同じ弁護士が担当したらおかしいですよね?

西村
ウルゾー

どちらの味方かわからないね。



弁護法では、原告と被告の両方の弁護をすることは、もちろん禁止ですし、そういった事例もありません。

利益相反になるのでアメリカの多くの州では禁止されています。

西村
ウルゾー

そう言われたら、"両手"の危険性がわかってきた。



6.まとめ

両手取引を目指す営業マンだと、お客様の利益を考える前に、目先の取引を優先させてしまいます。
どうしても、買主さん主導で取引が進んでしまうので、本当にお客様の事を考える事は難しいかと思います。

まだまだ日本ではアメリカと比較すると、今だに古い慣習が残っていて法整備が整っていません。

法整備によって、これから中古不動産の透明化がなされ、中古不動産取引が正当な価格で活発に取引される事によって中古不動産価値の向上に繋がれば良いと思います。

ウルゾー

期待してるね

まだまだ浸透していませんが、頑張ります!

西村



7.URUFU(ウルフ)は"売却専門の片手"です。

「売る不動産/URUFU(ウルフ)」は、売主様の事を一番に取引を行う"売却専門の不動産屋"です。

・今からご売却をお考えの方
・他社不動産屋でご不満をお持ちの方


一度ホームページを除いてみてください。



西村博貴

不動産売買デベロップメント(株)代表取締役 宅地建物取引士 ソニー不動産を退職後、九州不動産業界の透明化を目指し2016年福岡県にて 「不動産売買デベロップメント」を起業。 両手仲介を行わない不動産売買の売却のみ専門に行うサービス「URUFU(売る不動産)」の運営を開始。 趣味は旨いもの探しと読書。