TATERUの資料改ざん問題は、何が問題なのか?

こんにちは。URUFU(ウルフ)の西村です。

最近また
不動産不正融資問題についてニュースになっています。

以前スルガ銀行の問題で多くの被害者からご相談を受けましたが、
今回は
「TATERU」の資料改ざんで多くの被害者の方から相談を受けました。

被害者は、なぜこのような改ざんの被害にあってしまったのでしょうか。
今回、被害者の方の強い要望があったので、私にできる独自の調査を行いました。

不動産業界から批判を受けるかもしれませんが、私は不動産業界の透明化を目指して起業したので、被害者の方を救う事、今後このような事件が起き、新たな被害をださないよう不動産業界の内側の者として今回の記事を書きます。

※ 株式会社インベスターズクラウドは、株式会社TATERUに商号変更しています。

※ 本記事は10/8に内容を大幅に追記のうえ更新しました。


【被害者からお預かりした資料(TATERU)】



1.そもそもTATERUの改ざん問題って何?

【改ざん前の預金通帳残高】

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【TATERU改ざん後の預金通帳残高】

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不動産を購入する時に、ほぼみなさん銀行に融資を受けて不動産を購入します。

自分で融資を申し込む方もいますが、融資の申し込みを不動産屋に斡旋して行う場合があります。

今回の問題は不動産屋に融資を斡旋してもらうケースです。

融資申し込みの時に色々な資料を銀行に提出しなければなりません。

・事業計画書
・売買契約書
・納税証明書
・本人確認資料
・源泉徴収票
・物件資料
・預金通帳  etc


今回のTATERUの改ざんは、購入者から預かった預金通帳のコピーをTATERU担当者が預金通帳の残高を水増して(改ざんして)西京銀行に提出したのです。
銀行は購入者が自己資金でどれくらい資金があるかの確認を預金通帳の確認で行います。

被害者は、上記資料の【改ざん前】3,951,212万円を【改ざん後】9,951,212円に改ざんされた預金通帳の残高を西京銀行に提出されたとは知りません。

自己資金を持っていないと融資してもらえる可能性は低くなります。
1億の物件を買う人の預金通帳の残高が数万円だったら、この人に融資しても大丈夫?ってなりますよね。

簡単に言うと、不動産を「買えない人」を「買える人」に改ざんします。

銀行にもよりますが、預金通帳のコピーもしくは原本を提出しないといけません。
厳しい銀行だと原本を求められ担当者がチェックします。

西京銀行は通帳のコピーで満足していたようで、原本を提出しなくて良かったようです。

TATERUが行った改ざんは明らかな不正=犯罪です。



2.「TATERU社」の錬金上場スキーム(ビジネスモデル)

①土地の転売で収益を上げます。

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上記資料は、被害者の方からお預かりした不動産売買契約書の特約条文です。
この条文は、三為取引(中間省略登記)を行うために必要な文言です。
TATERUは地主さんから土地を買って所有権移転登記をせず被害者へ売却します。
恐らく地主さんからTATERUが購入した金額とTATERUが被害者へ売却した金額は違うでしょう。

②建物で収益をあげます。
TATERUが木造アパートを建築して被害者の方が購入します。
もちろんTATERUの利益分が上乗せされてます。

③不動産管理
アパート完成後に毎月賃料の5%をTATERUへ被害者が支払います。


土地の転売益、建築利益、不動産管理とトリプル収益です。

これは違法ではありませんが・・・。



3.被害者と西京銀行との念書

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上記資料も被害者の方からお預かりしました。

被害者が西京銀行から融資を受ける時に西京銀行にサインを要求された念書です。
文章中にTATERU(旧インベスターズクラウド)の会社名がありますが、提出先は西京銀行です。
TATERUとって優位な念書を西京銀行が被害者にサインさせています。



3-1.TATERUから管理会社を変えられない念書

通常、不動産を購入した大家さんは、管理会社を自由に選べます。
空室期間が長い・管理費が高い・対応が悪かったりしたら管理会社を変更して不動産価値を上げるために日々努力をします。

しかし、念書にサインをすると西京銀行に融資を受けている期間はTATERUから管理を変更できません。

なぜなら被害者がTATERUとの管理委託を解除、もしくは、TATERUから管理委託契約を解除されると、ローン取り扱いが解除され、(つまり一括返済をしろということ?)融資利率の引き下げもできなくなる恐ろしい念書です。被害者がTATERUに嫌われ管理委託契約を解除されたらローン取り扱いが解除されるのですから・・。

2017年には「TATERU」が「西京銀行」の第三者割当増資(100万株)で株主になり、2018年には子会社のTATERU Fundingと業務提携検討に関する基本合意書を締結しています。

TATERUの融資の大半が西京銀行との報道もありますし、私に相談して頂いてる被害者の方全員が西京銀行が融資先になっています。

私の見解ですが、「TATERU」と「西京銀行」結託してるのでないでしょうか?
TATERUは毎月5%の管理収入、西京銀行は年利約2.5%の金利で被害者から利益を上げ続けれますからね。

以前スルガ銀行の問題について記事を書きましたが、今回の問題も似たようなものです。スルガ問題と大きく違うのは西京銀行が資料改ざんを容認していない点です。

西京銀行は、「一切関与していない」との回答。
まぁ証拠がないと関与してないと言いますよね。

結託してないと、私がこんな要望を西京銀行にしても相手にしないでしょ?

銀行にも公平性をもってもらいたいです。

融資の際の預金通帳の確認をコピーで行っているなんて、今の時代不正されるのをわかっててコピーの提出ではないのでしょうか?

スルガ銀行の問題を思い出します。いつも最後に泣くのは無知な一般投資家ばかり。

西京銀行のずさんな審査についての記事が、暮らしっく不動産さんのブログに詳しく書かれています。
https://www.kurachic.jp/column/1985/



4.改ざんの影響で株価も連続ストップ安

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第二の被害者は株主でしょう。
2018年9月14日のIR後に少し株価は回復し落ち着いているようです。
今後の株価にも注目したいです。



5.TATERU社のIRは本当なのか?

2018年9月14に発表されたIRによると。
「本件を含む本件と同様の書類改ざんに関する内部通報は、これまでありませんでした。」
TATERUホームページ参照

これ本当ですか?

私に多数の被害者の方から相談が来ていますし、数年前に被害にあわれた被害者の方もいるんですが。

今後内部通報のIR発表があるのでしょうか?



6.TATERUの元担当者にお問い合わせしました。



被害者Aさんが当時の担当の方はTATERUを辞めてますが、連絡先は知ってます。との事だったので当時の状況を元TATERU社員の方に電話で問い合わせてみました。


6-1.改ざんは、個人なのか?組織ぐるみなのか?

※通話音声録音データを基にテキスト化。

福岡の不動産会社で、不動産売買デベロップメントの西村と申します。田中さん(仮名)でよろしかったでしょうか?

西村

(当社のURUFU(ウルフ)は、サービス名なので正式な会社名は不動産売買デベロップメント(株)です。)


元TATERU社員

はい、田中(仮名)と申します。


被害者Aさんはご存知でしょうか?

西村

元TATERU社員

はい、知ってます。


TATERU社で購入された当時、田中さん(仮名)がご担当されたとお聞きしているのですが、田中さん(仮名)が資料改ざんを行ったのか、会社ぐるみで改ざんを行ったかを含め、当時の状況等をお聞きしたくてご連絡させて頂きました。

西村

元TATERU社員

なるほど。


今、資料改ざんの資料を手元に持っているのですが、当時被害者Aさんから田中さん(仮名)に⚪︎⚪︎銀行の残高証明を提出していると思いますが、3,⚪︎X⚪︎,X⚪︎X円を9,⚪︎X⚪︎,X⚪︎X円に改ざんを行って西京銀行に提出した認識はあったのでしょうか?

西村

元TATERU社員

そうですね。
被害者Aさんには改ざんするとお伝えしてたと思います。


被害者Aさんに、資料改ざんする事をお伝えして改ざんを行ったということですか?

西村

(被害者Aさんは改ざんすることは知らなかったとお聞きしてるんですが。うーん・・・。)


元TATERU社員

上司の者がやってたので・・・。


まとめると、被害者Aさんから、田中さん(仮名)が資料をお預かりして上司が改ざんを行ったということですか?

西村

元TATERU社員

そうですね。


田中さん(仮名)は認識がなかったのですか?

西村

元TATERU社員

してましたよ。ありました。


改ざんは、会社ぐるみで行っていたのでしょうか?

西村

元TATERU社員

とは思います。そうですね。


データ改ざん業務は、上司の方が行うんですか?田中さん(仮名)がやったのではないですよね?

西村

元TATERU社員

正直、場合にもよります・・。


上司の方は認識していたことは間違いないですか?

西村

元TATERU社員

はい、してますね。


私は、改ざんのビジネスモデルで上場できたと思うのですが?

西村

元TATERU社員

基本的にはそうですね。

元TATERU社員

改ざんは、役員と営業を除いては知らなかったと思います。これは確かだと思います。


役員は、認識があったのですか?

西村

元TATERU社員

ええ、役員の中で営業を管理していた人は、知ってたと思いますね。


営業を管理されている役員の方ですね。

西村

元TATERU社員

うん、そうですね。やらざるを得ないような状況、ノルマ、反響数だったとは思うので。


私も営業マンなので分かります。

西村

(私も営業マンとして数字は上げるように努力はしていますが、改ざんまではしてません・・・。)


元TATERU社員

そうですよね。TATERUの建物は良い物だと思っていたので、それが提供できるのであれば、やっていい(改ざん)という思いの方が強かったと思いますね。



6-2.TATERU事業計画書のカラクリについて

表面利回りに消費税が入っていなかったり、一般の不動産会社が考える表面利回りとは違う事業計画を立てられたと思いますが?

西村

元TATERU社員

なるほど、わかりますよ。それには理由があるんですけれども、消費税の税率が変わってしまって差異がないようにって意味で考えていました。


法律的に、表面利回りの定義はないですからね。

西村

将来消費税が変わるかもしれませんが、無税にはならいでしょうよ・・・


元TATERU社員

おっしゃる通りです。



6-3.念書は西京銀行とTATERUで作った念書なのか?

TATERU社から管理を変更できない内容の、被害者Aさんと西京銀行との念書は知っておられますか?

西村

元TATERU社員

そうですね。


念書は、TATERU社と西京銀行が結託して作った書類なのですか?

西村

元TATERU社員

役員ではないので、私は知らないです。

元TATERU社員

一営業マンとして聞いていた内容では、提携ローンをしていたので、TATERU社だからこそ(運営管理含め)、この内容でいけたのではないかと思います。


色々とお話ありがとうございました。

西村

元TATERU社員

いえいえ、被害者Aさんのためになればと思っていますので、では失礼します。

役員も認識し、組織として犯罪の認識は薄かったようですね。
大手不動産会社として絶対に行ってはいけない行為です。



真面目な不動産会社も被害者

真面目な不動産屋を、URUFU(ウルフ)に例えてみます。

URUFU(ウルフ)は改ざんを行いません。銀行から融資が下りなければお客様に
「今回は残念ですが、融資が下りませんでした・・・残念です。すいません。」
と伝えて諦めます。

しかしお客様からの視点ではどうでしょう?

URUFU(ウルフ)では融資がおりないけど、TATERUでは融資がおりる。

TATERUは優秀な交渉力を思っている。

URUFU(ウルフ)は低能だと・・。

今後。購入者はURUFU(ウルフ)のお客様になる事はないでしょう。

真面目な不動産屋にも知らずに被害が及んでいます。

不動産取引の透明化が行われないと不動産業界では永久に公平な市場競争が行れないのです。



まとめと「TATERU」に一言

サッカー選手の本田選手をCMに起用し、IoTアパート経営やクラウドファンディングを行い不動産業界に旋風を起こしてるようですが、結局は利益主義の企業。

新しい事を業界でやったり、上場して資金を集める前に、不動産屋として公平なサービスを提供してください。利益主義で企業理念はないんでしょうか。

公平にやっている私たち不動産会社は大変迷惑です。

不動産業界は、書類改ざん等の悪さをすれば大儲けし株式上場。公平に取引を行っている不動産屋はいつまでたっても中小企業のままです。
大手企業含め透明性のある公平な取引を行わないと日本の不動産業界は暗いです。

一般の不動産投資家の方も営業マンの話を鵜呑みにせず、自分自身で不動産知識を付けてから不動産投資を行わないと、営業マン任せにしてると知らぬ間に自分が被害者になっていくかもしれません。

まだTATERUで購入した方は、築年数が経過していないので空室問題や大規模修繕等の問題がでていないと思いますが、問題になる前に施策をとる事をお勧めします。



西村博貴

不動産売買デベロップメント(株)代表取締役 宅地建物取引士 ソニー不動産を退職後、九州不動産業界の透明化を目指し2016年福岡県にて 「不動産売買デベロップメント」を起業。 両手仲介を行わない不動産売買の売却のみ専門に行うサービス「URUFU(売る不動産)」の運営を開始。 趣味は旨いもの探しと読書。