【売主様からのセカンドオピニオンご相談事例】媒介契約でトラブル発生!売却前にちゃんと知っておきましょう

2018/09/19

こんにちは、URUFUの前川です(^_^)。
不動産売却を決意し不動産を決めた後すぐにお互いに結ぶ契約"媒介契約"について、トラブル事例も含めながら、どの媒介契約が良いのか考えてみたいと思います。



目次



1.媒介契約までの流れ

不動産売却をしようとした時、知り合いのおじさんが買いたいって言ってたなー、でもいくらにするか分からないし・・・
なんて経験ありますか?こういう時、今はネットの時代でして、一括査定とか無料査定とか巷にはたくさんのサイトが存在していますので、おおよその目安の金額が分かります。

あくまでも目安としてでして、周辺の相場や過去事例から割り出すものです。(媒介契約が欲しいから極端に高い査定金額を提示する不動産会社もあるのでご注意下さい)

さて、おおよその金額が分かって、いざ知り合いのおじさんに話をすると、ちょっとまけてよ、サッシがガタついてたよね、とかだんだん面倒くさくなっていきます。売買契約とか登記変更とか瑕疵担保とかの話になると、うーーー分からん、不動産屋に聞こう。

一般にそういうものですよね。皆さんが、不動産の売買について全部自前でできたら不動産会社は必要ないわけで、面倒なことの代わりをしたり後々のトラブルがないようにするのが不動産会社の業務と言えます。

たとえ不動産会社を通した売買契約を結んでいても、契約書に不備があればトラブルになることもあるので、不動産会社選びも慎重であっていただきたいですし、ましてや個人間の不動産売買は可能ですが危険がいっぱいと言えます。ましてや相手が知り合いともなると人間関係のもつれにまで発展しかねません。

そこで、どこの不動産会社に(仲介を)任せるか、という所になります。
地元で有名な不動産会社、CMでよく見る大手不動産会社、いつも挨拶してくれる商店街の不動産会社・・・・

選んじゃダメッていう不動産会社はあるとしても、どこが良い不動産会社かというのは、一期一会もありますし、その人のセンスでしょうか。
どこも一律、"親切丁寧・スピーディー・安心サポート"等々の文言は変わりません。逆にそうじゃない不動産屋って恐いし。

今回は、その不動産会社が決まったとして、最初の契約"媒介契約"についてご説明します。



2.媒介契約とは

不動産売買に関して、宅地建物取引業者が売主と買主の間に立って成立に向けて頑張って活動していきますよ、という契約のことで、売主と宅地建物取引業者との間で締結されるものです。

実は、買主と宅地建物取引業者の間でも媒介契約は存在するのですが、成約してから形式上締結することが多いため、あまり注目されません。ここでも主に売る立場からの視点で書いていきたいと思います。
宅地建物取引業法では、媒介契約について、契約内容を記した書面の交付義務、媒介報酬の制限などを規定しているほか、媒介契約に従って行なう活動の方法等についてそのルールを定めています。不動産業者はこの媒介契約を結ばないと売却活動を始められないということです。


売却の相談から最終的な引き渡しまでの流れの中で、媒介契約はココになります。

・売却相談

・物件調査

・価格調査

ココ!☞媒介契約の締結

・売却活動

・契約交渉

・売買契約の締結

・決済、引き渡し



3.媒介契約の種類と違い

不動産会社によって独自の契約書フォーマットを使用しているところもあります。中身はさほど違いはなく、どのフォーマットにしても媒介契約書は国土交通省が定めた約款に基づいていなければなりません。

当社が使用しているフォーマットは、公益社団法人・福岡県宅地建物取引業協会が出している一番オーソドックスな契約書です。注意書きや説明が簡潔に書かれているので、3種類ある媒介契約の種類やその内容をそのまま転記してみます。



3ー1.専属専任媒介契約型式


依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することはできません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

 +業者は売主に対して、売却活動を1週間に1度報告する義務があります。

  ↓ わかりやすくいうと

売主は、物件の売買を、うちの会社以外に頼んだらダメですよ。
売主は、自分で見つけたお客(知り合いのおじさん等)と売買契約できませんよ。
当社はちゃんと西日本レインズに登録します。

 +1週間に1回活動報告します。

  ↓ 恋愛に例えると

あなたは何があっても、このフィアンセとしか結婚できません(`_´)!
たとえ好きな人が現れても、フィアンセから逃げることはできません(`_´)!みんなに付き合ってること発表するし、ご両親には毎週どこで何したか報告します、的な。笑



3−2.専任媒介契約型式


依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することはできません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

 +業者は売主に対して、売却活動を2週間に1度報告する義務があります。

 ↓ わかりやすくいうと

売主は、物件の売買を、うちの会社以外に頼んだらダメですよ。
売主は、自分で見つけたお客(知り合いのおじさん等)と売買契約してもいいよ。
当社はちゃんと西日本レインズに登録します。

 +2週間に1回活動報告します。

 ↓ 恋愛に例えると

私と付き合ってる間は浮気はダメよ、だけどもし、好きな人を見つけたらどこへでも行っていいよ。でもみんなに付き合ってること発表するし、ご両親には隔週で何したか報告します、的な少し自由が担保されています。



3−3.一般媒介契約型式


依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

 ↓ わかりやすくいうと

売主は、物件の売買を、うち以外の会社に頼んでもいいですよ。
売主は、自分で見つけたお客(知り合いのおじさん等)と売買契約してもいいよ。(西日本レインズに登録する義務はないよ)←明記が無いということは、そういうことです。売主に対して何を活動したのか報告の義務付けはないよ。

 ↓ 恋愛に例えると

私に限らず誰とでも付き合っていいよ、束縛しないし、親にも付き合ってること言わんしー、的なかなり自由奔放さがあります。


というわけで、どのタイプの恋愛・・・あっ違った!どのタイプの媒介契約が、あなたに合ってますか?

業者からすると、専属専任媒介と専任媒介はあまり変わりありません。あえて言うなら2週間に一回の報告の専任媒介が楽、という表現はあまりよくないですね。
動きがある時は、直接連絡することもありますし、報告書に時間かけるよりお客探しに時間をかけたい、と言った方が本音でしょう。

業者にとって、上記2つと一般媒介契約には大きな差があります。・・・一体どこに?

やる気です。やる気にかかわります!
これは売主にとっても重大な違いになります。

一般媒介契約は、売主にとってはたくさんの業者にお願いしたら、それだけたくさんの買主情報が集まる、とも考えるかも知れませんが、業者の真剣さが薄いため積極的な売却活動を行わなかったり、周辺状況の調査や価格改定などの情報に疎くなり、下手したら間違った情報を流したり、いわゆるガトの仕事(それだけの仕事)しかしなくなります。



4.媒介契約の期限と更新

専属専任媒介契約と専任媒介契約の契約期間は、最長3カ月という決まりがあります。最長3カ月なので、2ヵ月でも1カ月でも短いぶんには問題ありません。契約期間が過ぎて、継続する場合は再度最長3カ月で更新の手続きが必要になります。

更新は、依頼者からの申出が必要(宅建業法第34条2)なので、現実では期限が切れる頃業者の方から、更新手続きの書類が送られてきて、署名捺印をしてから売却活動を継続して行っていきます。3か月見てきて、この業者頼りないな、誠意がないな、足臭いな、とか嫌なところがあれば解約して、もっと良い業者にお願いしたら良いわけです。

一方、一般媒介契約の契約期間の制限はありません。上二つと違い特約で自動更新というのも許されます。縛りがないので消費者に不利益が無いことが、その違いだと思われます。実際には、契約書内に媒介期間の記入箇所があって、3か月としているところが一般的と言うか常識的な範囲です。


どのタイプの媒介契約が良いか、は一概には言えませんが、当社でお勧めしている契約タイプは"専任媒介契約"です。
当社は片手取引専門をウリとしているため、専任媒介契約が売主様にとって一番有効な契約タイプになるからです。


・契約を1社と結ぶことで、正確な物件情報の管理ができて、
 その物件情報の広がりを把握することができます。

・2週間に1回の売主様への活動報告書の中で、
 周辺競合物件の近々の動き(価格変更や成約)も知ることができます。

・自己分析や担当者からの提案を客観的に判断することができます。


また冒頭のような、知り合いのおじさんとの売買の話がまとまった時(自己発見取引)に違約金の発生はありません。(それまでの売却活動における費用の請求が起こり得る場合はありますので事前に担当者にご確認を)



5.解約時のトラブル事例

セカンド・オピニオンとして当社にお問い合わせのお客様は、ある不動産会社と専任媒介契約を結んでおり、締結から裕に3カ月以上が過ぎていました。
ご本人が他県への異動もあり物件の売却を急ぎたいのだが、と当社にご依頼がありました。

当社としても他社のお客様を取るようなことはできませんので、前不動産会社との媒介契約の期間や更新について、お客様に確認してもらいました。
すると、自動更新されていた、というものでした。そうです、専任媒介契約は自動更新は禁じられています(いくら契約書に書かれていても無効です)。

今まで2週間に1回の売却活動レポートの報告もなかったそうで、改めてその不動産との媒介契約は解約という形を取りました(自動更新は無いので手続きを取らないでも自動的に解約なんですが)。

すると、その後その不動産会社から今までの清掃代として高額の請求をつきつけられたそうです!!びっくり!!

お客様は、県外におり実際に清掃が行われていたのか、Befor/After画像もなければ、そもそも売却活動レポートがないこと自体業法違反ですから、たとえ契約期限内であったとしても解約事由となります。
お客様にはその旨をご説明し、旧担当者に伝えたところ何も言い返すことなく請求も取り下げられたそうです。

媒介契約を結ぶ際は、媒介契約の種類やこれから結ぼうとする媒介契約がどれにあたるのか、お互いどういう義務や条件があるのか等を担当者は売主に説明する必要があります。今回のトラブル事例では、明らかに担当者の初動の説明不足があります。これでは、まっとうな売却活動をしていたか、にも疑問が出てきて当然です。

売主が不動産知識に不案内であることは当然のことですので、何かしら疑問が出てきた時、第3者のプロによるセカンド・オピニオンを求めることが重要な場面があると思います。



6.セカンド・オピニオンでご相談を

現在売却活動をされている中で下記のような疑問点が思い当たる方は、セカンド・オピニオンでご相談下さい。
もちろん無料ですし、現在依頼されている不動産会社や担当者との関係性を損ねるようなことはありません。


・根拠のない値下げ交渉をされていませんか?
・担当者から福岡不動産マーケット情報の提供を十分に受けていますか?
・担当者から物件のデメリットも聞かされていますか?
・そもそも担当者との信頼関係はできていますか?
・営業活動が見えにくい報告書ではありませんか?



7.媒介契約のトラブル防止策

先ほどのトラブル事例は、担当者の明らかな業法違反があったため、不当な高額請求を回避することができました。

通常は、売却活動費自体が仲介手数料として頂くもので、それは成功報酬となっており途中解約でもそういった活動費の請求はないものですが、お互いに信義則に反する行為については、その限りではありません。

売却活動中の経費負担額や途中解約時の活動費請求など、媒介契約書に記載がないことがほとんどですので、事前にこういった場合の費用発生について担当者に聞いておくことがトラブル防止に繋がります。

何よりも担当者に疑問点を気軽に聞けるという関係性を保つことが大事です。私たちも売却レポートだけではなく、不断に連絡を取れる関係作りを目指しています。

お互いにトラブルは嫌ですから!!(`_´)



8.まとめ

不動産売買に関わることは、人生の中で何回もあることではありません。
担当者の説明不足や売主の不動産知識不足のどちらか又は両方が原因して起こるトラブルがほとんどです。

私たち宅建業者は説明をしっかり行わなければなりませんし、売主は契約書や約款をしっかり確認して分からない部分は分かるまで担当者に説明を求めることができます。

媒介契約を結ぶ際は、特に以下の事柄を注意して説明を求めて下さい。


・媒介契約の種類
・仲介業者が行う業務内容
・契約期間
・解約時の条件
・報酬額
・報酬の支払い時期

トラブルの無い、満足のいく売却活動ができることを祈っております。



前川和俊

不動産売買デベロップメント(株)一社員 開業支援のコンサルティング会社を経て、個々の独立開業のお手伝いをしてきました。 不動産との係わることはこれまでにもありましたが、本業として不動産業に携わるのは初ですので、 業界の疑問点や改善すべき慣習にピュアに取り組んでいます。 福岡を主に九州他県や地方からの情報発信を行ってまいります。