24時間!福岡市内の内見サービス【騙されない物件探し】

こんにちは、URUFUの前川です(^_^)



女性には女性スタッフが対応

URUFUでは、24時間賃貸物件の内見サービスがあります。
もちろん事前予約を頂きますが、平日休日に関わらず空いた夜の時間を有効利用したい方にも対応しています。

~内見申込の流れ~
①内見したい物件の詳細をお電話又はお問い合わせフォームよりお申込み下さい。
②アナタの希望日時に合わせてスケジュールを組みます。
③無料で送迎&内見を行います。



不動産会社を訪れると担当者が出てきて、ちょっと見せてもらうだけでいいのに、名前、住所、条件やらをシートに書かされて、物件の検索をして目ぼしい物件を数件出されます。そのうちのいくつかを内見に回りますね。

私も引っ越し経験が多いので、良い印象で良い物件が見つかるかどうかは担当者次第だと思っています。

この担当者って、チャラい、厳つい、あんまり言っていること分かってくれてない、聞いても答えがあいまい、なんてこと結構あります。
特に女性にとっては、車内や内見場所で見知らぬ男性と2人っきりって緊張しますよね。あとからのしつこい営業電話も嫌だし。

当社では申込の際女性スタッフを希望して頂ければ、女性スタッフと内見できるように配慮しています。女性ならではの視点でご一緒に内見して頂きたいと思います。
物件周辺の治安や最寄り駅までのアプローチ、水回りやベランダ(洗濯物とか気になるところ)、隣近所(物件によっては調べられないこともありますが可能な範囲で事前に調査します)など男性では気付かなかったり、聞きにくいことも、女性スタッフなら気軽にご質問頂けると思います。



業界あるある、気を付けて!

次に、男性女性に関わらず不動産業界ではよくある、でも消費者にはあまり知られていない闇のしくみをいくつかご紹介します。

URUFU(ウルフ)は、賃貸売買共に、この業界の闇を変えたいという所から生まれた会社で、知らない間に騙されないで!という願いがあります。

本来、不動産会社に限らずサービス業とはお客様の要望を優先すべきものですが、特にこの業界では情報の非対称性(お客様に公開される情報が限られている)によって、知らない間に特定物件に誘導されているケースがあります。不動産裏用語集もご参照下さい。

お客様優先ではなく、会社の利益優先・担当者の業績優先となってしまうからです。駅前に並ぶ不動産会社を数えてみてください。こんなに必要かってくらいあります。成約率を上げないと競争に負けてしまいます。



Ⅰ.おとり物件

成約率を上げるためには内見率を上げなければなりません。
まずは、お店(不動産会社)に入ってもらうことから始まります。そのためには安くて条件の良い物件広告で釣って問い合わせをしてもらうという手法で、おとり広告(おとり物件)とか釣り物件と呼ばれるものです。

実際には存在しない架空の物件を広告に出す、と言えば分かりやすいですが、実際には存在するけど既に入居者がいる過去の好条件物件を故意的に広告として出しっぱなしにしておくという言い方が正しいでしょう。

表示法や宅建業法に違反する行為ですが、追及されても広告から外し忘れたとか、先日入居したばかりとか、言い訳は可能で検証は難しいものです。せっかくその物件を目当てに入店したのに違う物件を紹介された、福岡の知り合いもいて、時間の無駄になったとご立腹でした。



Ⅱ.囲い込み物件

不動産会社の儲けの源泉は仲介手数料です。

不動産会社は、客付け(お客さんを紹介する)と元付け(物件を管理している)の立場があります。
元付け不動産会社に直接お客さんが来れば、客付け不動産会社に紹介マージンを払わないで利益を得ることができます。この方が利益は上がりますので、このケースを優先します。客付け不動産会社としても同じことが言えて、他社物件より自社物件を優先して紹介しようとします。

お客様を囲い込む、又は人気の物件なら他社のお客様に紹介しない(空いていても申込が入った等嘘を言う)物件の囲い込みが起こります。おとり物件にしても囲い込みにしても、人気のある価格帯・人気のあるエリアで起こりやすいと考えられます。


ABCは、他社多数物件から捨て物件(当て物件)を見繕い、自社物件へ誘導します。
自社物件での成約が目的なので、他社物件から同スペックだけど高い賃料の物件を、同家賃だけど条件の悪い物件を、当て馬(当て物件)にして比較させ、さもお客様が自分で選択したかのように、自社物件の方に誘導するものです。
結局、限定された物件の中で比較しているに過ぎないし、あて物件を内見に行くだけ時間の無駄です。



Ⅲ.AD(広告費)の発生

ADとは一般に広告のことですが、不動産業界では不動産会社が"紹介料"として受取る「法的に仲介手数料」と呼べない収入のことです。仲介手数料は、法的に限度が決まっていますので名前を変えて収入源を設けているといっても過言ではないでしょう。

当社も管理物件を持っています。広告図面をオリジナルで作成し、ふれんずやレインズに掲載しています。当初福岡に来たばかりの時はADを付けていませんでした。
他社(客付け不動産会社)から、物件確認(空いているか、紹介していいかの問い合わせ)の最後には、必ず「AD出ますか?」と聞かれます。

また、物件周辺の不動産会社に物件紹介の資料を配布した際は、ADが無かったら紹介しない、とまで言われたことがあります。今ではうちもADを支払うことを謳っています。

ADを付けること自体は悪いことではありませんが、ADの有無や高低により、業者(担当者)がお客様に紹介する物件の優先順位に差が出てきます。つまり、お客様の要望優先でなく、担当者の裁量・会社の利益優先となる傾向が出てきます。ちなみに、このADはお客様向けの物件資料には表示されません。

~担当者の優先順位~

①自社物件
2倍の仲介手数料となるから、ついでに管理物件の空きも埋められ管理手数料の収益も上がる

②ADが高く支払われる他社物件
同じ作業量ならADが支払われる物件を紹介する





〇お客様の要望・・・優先順位は高くない



まとめ

不動産会社も企業の一つ、店舗を借りて従業員がいて、利益を上げなければなりません。
しかし、業法に違反したり、お客様の要望より会社の利益を優先して商売するのはいかがなものでしょうか?
公開されない情報でもあり、不動産業界のしくみの浄化は大変難しいものです。

当社では、少なくとも時間の無駄を避けるため事前に内見したい物件がおとり物件ではなく空き物件なのか、家賃交渉はどこまでできるか、図面に載っていない費用は何があるのか、など調査します。
もちろん条件など伝えて頂ければ当社でも物件のご紹介を致しますが、今の時代各サイトでお客様自ら物件情報を得ることは簡単にできます。ご自身で内見したい物件をいくつかピックアップして当社までお問い合わせください。
先ほどのADの関係で仲介手数料が最大0円になる場合があります。ADの分をお客様に還元しようというものです。ですので、"そういう場合もあります"であり、その旨お伝えします。釣り広告ではありません。

騙されずに、印象の良い物件探しができることを祈っています。



前川和俊

不動産売買デベロップメント(株)一社員 開業支援のコンサルティング会社を経て、個々の独立開業のお手伝いをしてきました。 不動産との係わることはこれまでにもありましたが、本業として不動産業に携わるのは初ですので、 業界の疑問点や改善すべき慣習にピュアに取り組んでいます。 福岡を主に九州他県や地方からの情報発信を行ってまいります。