【福岡市中央区編】最安値物件を見てきたぞぉ〜!賃料2万円って!

こんにちは、URUFUの前川です╰(*´︶`*)╯

福岡市の格安物件について調べてみました。今回は、誰でも見ることのできる"ふれんず"上でエリアを中央区に絞った今日現在の調査結果です。



物件情報に載ってないこと

物件を借りる際、エリア・広さ(間取り)・家賃などが一般的に最初に上げる条件ですよね。ある程度条件に見合う物件資料をピックアップしたら次は内見です。

内見では、周辺環境・隣近所・築年数というか物件の古さ、見た目の広さ(縦長か横長かでも印象は変わります)、見た目のおしゃれ度、におい、等物件資料から判断できない好みの条件が出てくるはずです。

この中から、自分にとって優先順位が高い条件をクリアすると、入居申込書を記入することでしょう。学校や勤め先、緊急連絡先などの記入です。父親の誕生日覚えてなかったりしますね。(^_^;)

まだ、この段階では契約ではありません。ご存知の方は多いと思いますが、保証会社の審査やオーナー許諾を得てやっと契約です。(最近は即日で審査結果が出る場合もありますが、昔は1週間位待たされていました。)

それらをクリアして、やっと契約となり入居に際しての説明を受けます。細かい文字でいくつもの条項が書かれており、不動産屋は淡々と読んでいきます。
ここで、ついに金銭の具体的な説明を受けることになり、家賃とは別の費用が出てきます。初期費用や退去時費用、その他の雑費などです。

トラブルがないように不動産屋は最初にこの部分をしっかり説明しておくべきなのですが・・・。ネット上の情報には記載が無かったり間違っていたり(わざとではないのでしょうが)するからです。



物件情報サイトで使ってはいけない用語

ふれんず、レインズ、ポータルサイトの物件紹介文で使用が制限された用語があります。「不動産の表示に関する公正競争規約」や「不動産の表示に関する公正競争規約規則」の中に定められたルールです。

以下は一例です。

【原則使用できない用語】
完全、完璧、絶対、万全、満点、など

【客観的・具体的な事実に基づく場合のみ使用できる用語】
日本一、日本初、業界一、当社のみ、抜群、など

【客観的・具体的な事実に基づきそのデータを合わせて表示する場合のみ使用できる用語】
最高、特級、随一、最上、掘り出し物、お買い得、格安、激安など

【事実に反して使用することができない用語】
特選、厳選、完売など

とにかく消費者に誤解や錯誤を与える裏付けデータのない表示はダメなのです。誤解を与える用語の禁止だけでなく、以下の事例も「不当広告」や「おとり広告」も不当表示として禁止されています。

・築年数の表記を、実際の建築年ではなく、近年のリノベーションをした年で書いていた。
・家賃半額キャンペーンを謳っているが、先着〇名限定だったりキャンペーン期間を表示していない。
・実際は賃貸できない(すでに賃借人が住んでいる又は存在しない)物件を、賃貸できるかのように掲載する。



本ブログ冒頭の"格安"の表記は大丈夫なのか?

そもそも、何を以て"格安"なのか、私も定義は分かりません。・・・誰も分かりません。それは人によって違うからです。
家賃そのものなのか、全体費用なのか、坪単価なのか、相場比較なのか。

ちなみに冒頭の"格安"を使った表現ですが、特定物件の紹介ではないので使用して大丈夫です。(^_^)しかも本ブログ調査では、ふれんず上で家賃の一番安い順5物件をサンプルとして比較して、データ調査をしてみました。

福岡市中央区内で一番安い家賃は20,000円/月でした。これらが格安物件とも言えますが、まだ One of the most budget(最も安い中の一つ) ですので少し中身を見てみましょう。



家賃以外の初期費用

2つ目に共益費とか管理費という項目があります。実際に共益費と管理費には少し違いがあります。

共益費:共有部分を維持・使用するときにかかかる費用
管理費:物件全体の維持・管理のための費用

なのですが、借りる側からしたら家賃と共に支払う金額なので差はありませんので、ほぼ同義と考えていいでしょう。

ネット検索する時に、純粋な家賃の金額だけでカテゴライズされるので、家賃と共益費・管理費の分配率は不動産屋の検索してもらうためのテクニックかもしれません。

【格安競争脱落かも?物件D】
会社の家賃手当や生活保護者への家賃保証などで融通を利かせることもあるのが共益費や管理費ですが、この点ではDが他より2,000円高いので"格安"競争からは脱落でしょうか・・・。実際には、唯一管理人がいたりオートロック玄関なので他より高いだけの価値はあります。


【格安競争脱落かも?物件B】
敷金0礼金0というのも増えてきましたが、前回別エリアで調べた時意外と半数半数だったような記憶です。業界では礼金をAD費(広告費)として、客付け業者にバックする慣行もあります。Cは礼金が1ヵ月分かかるので"格安"競争からは脱落でしょうか・・・。

【格安競争脱落かも?物件C】
最寄駅からの徒歩での分数、つまり駅からの距離ですが、業界では毎分80mとして計算され、端数は切り上げます。東京の人も福岡の人も、老若男女1分間に80m歩くことになっています。
Cだけが24分と大きく差を付けらたので、脱落でしょうか・・・。
(福岡市内はバスの使い勝手が良く、また平坦なので自転車という手段もあり、私の場合は駅からの距離は気になりませんが( ゚д゚)・・・!)

広さは正確には差がありますが、見た目にはその差は感じませんでした。なんとなく坪単価を出してみましたが、広さ・坪単価共にBが優勢ですね。
築年数は全て80年代の40歳から50歳の物件で、安い賃料の原因はこの点であろうと想像できます。




ひとつずつ見ていくと、

電気・水道・ガスの料金は、使用しなくても一定料金がかかり使用量に応じて変動する出費です。
CやDのように上下水道代は、月額固定料金制にしているところが多くなってきました。
(検針日と請求日が異なることや水道局検針日と管理会社検針日が異なることにより、退去や入居の日割り計算が複雑になってしまうため、という管理上の問題からの固定化なのかもしれません。)

福岡市水道局の上下水道料金表によると、使用量0㎥で基本料金が2ヶ月で4,513円なので、1ヶ月あたりは、2,250円です。
一人暮らしであれば年間平均 2,500円~2,700円という固定料金は賃貸人にとっても妥当な金額と考えられます。



サポート費とは会社によりネーミングがバラバラなので便宜上サポート費と称していますが、サービス内容はほぼ変わりません。
水道電気ガスや鍵のトラブルが発生した際、管理会社の対応時間外であったり専門分野でなかった場合、緊急の一時対応を24時間行うサービスです。


家賃保証とは、連帯保証人は必要ないですが家賃滞納した時に代わりに払ってくれる保証会社を付けてください、というものです。
(連帯保証人と保証会社加入共に必要とする不動産会社もあります)
最近は、どこの不動産賃貸会社も、ほぼ家賃保証会社をつけるように言われます。

万が一、入居者が家賃を滞納しても、家賃保証会社が支払ってくれますし、滞納の督促や家賃引落しの代行もしてくれるので不動産会社にとってもオーナーにとっても良いシステムです。


消毒費/消化剤費とは、入居前に不動産会社が業者に外注しゴキブリやダニやノミなどの小さな虫を殺虫する作業です。
畳や水回りは入居前に消毒してもらうと気持ちはいいものですし、虫嫌いの方には必須かもしれません。
ただ、消毒代や浄水器代など不動産屋のちょっとした小遣い稼ぎの温床となっているケースもあります。



結局どこが格安物件か?

初期費用全体が一番安かったのは【物件E】初期費用 ¥89,986
月々の総家賃が一番安かったのは【物件B】月総家賃 ¥25,950



実際にちょっと内見してきました

【物件Eの内見】
大濠公園も近く周辺には旧家や高級そうなマンションもある良い立地です。
お部屋は少し暗く古臭さを感じますが、写真では分かりづらいですが上階に上がる階段や部屋は陽が差していました。

床がミシミシするのは、空き部屋だったせいか古いだけか。ラグをひくと音は抑えられると思います。各階に1部屋づつ空き部屋がありましたので、埋めたいという理由から家賃が安いのかもしれません。


【物件Bの内見】
先ほどより大濠公園が近く交通の便が良い立地です。学校のすぐ近くですので、生活時間帯が通常と異なる方にはお勧めしませんが、軽くホームステージングされていて大家さんの気持ちを感じることができます。
ホームステージングで使用している家具(テレビを除く)も入居者に贈呈されるそうです。家具を買う資金まで考えると、ここが最強格安物件かも・・・!



まとめ

調査に出かける前は、2万円物件がどんな場所にあってどれだけ古びているのかと思っていましたが、実際に見て正直他物件との家賃差が分からないほどです。

よくよく見ると水回りが旧式であったりします。水の出力やガスの付き方、騒音など実際住まないと分からないことも多々あると思います。それは、どんな物件だって同じことです。逆に、ちょっとしたリフォームなら古い物件だし大家さんからやってもいいよって許可されることもあり得ます。

売買にしても賃貸にしても、住む価値はお金に換算できない相対的な価値や時間的価値が存在するため、たとえ不当表示の問題が無かったとしても簡単に"格安物件"とは呼べないものです。

今回調査で回ったA~Eの家賃2万円物件(まだ賃借人が住んでいたり、不動産屋都合で内見できないところもありましたが)が、家賃4万円、6万円の物件の価値の1/2、1/3なのかどうかは内見してみないと分からないものです。



前川和俊

不動産売買デベロップメント(株)一社員 開業支援のコンサルティング会社を経て、個々の独立開業のお手伝いをしてきました。 不動産との係わることはこれまでにもありましたが、本業として不動産業に携わるのは初ですので、 業界の疑問点や改善すべき慣習にピュアに取り組んでいます。 福岡を主に九州他県や地方からの情報発信を行ってまいります。