【スルガ銀行抵当物件をお持ちの投資家の方へ】無料相談を実施します!

こんにちは。URUFU(ウルフ)の西村です。

前回の「スルガ銀行の不正問題」の記事で反響が多数よせられたので続編の記事になります。

6月6日の2018年3月期の連結純利益を下方修正した事もあり、スルガ銀行の株価は下がり続けていますね。前回の記事から更に約30%も株価が下がっています。



競売物件の3割がスルガ銀行の抵当物件

最近の不動産営業マンとお話をしていると、福岡県内でもスルガ銀行で融資を受けている一般不動産投資家の中で「返済不能」となっている投資家の方出始めているようですね。

毎月の返済不能になった理由としては、過剰融資、金利がべらぼうに高いなど挙げられるでしょう。融資期間も長く、対応エリアも広いことから、日本中どんな物件でも対応している銀行はスルガ銀行しかなかったといっても過言ではありません。

毎月の支払を滞り「返済不能」になると、抵当権者(債権者)が抵当権を実行して、競売(裁判)にかけられることとなります。

福岡県内の競売情報をみても数年前より顕著にスルガ銀行の抵当物件が増えていますし、今後確実に増加すると思われます。



スルガ銀行の抵当物件は売れません。

当社にも都心の投資家からスルガ銀行の抵当権が入った物の売却依頼が多数きますが、成約確立は残念ですが、ほぼ0%です。

スルガ銀行が融資していた基準の物件に、同等の担保で融資をする金融機関がいないので、融資が下りない=買い手がいない。スルガ銀行では、普通のサラリーマンが高額で買えないような物件でも、融資します。

人が買えない物件を買うというのは、自分しか買えないのだから、買う時も競争力があり高利回りで買える反面、逆に売る時もまた誰も買い手がいなくて売れないことになる道理。
もっと言うと、スルガ銀行&三為(さんため)業者に嵌め込まれた投資家から、さらに嵌め込まれる投資家がいないという事です。

スルガ銀行で融資をされた方は、ほぼフルローンやオーバーローンを組んでおり、さらにスルガ銀行の金利も高いので、残債も減っていない場合が多く、残債額同額での売却はほぼ不可能でしょう。(三為業者から通常の価格より上乗せして購入しているのは間違いないでしょうし・・・。)



被害者の多くは都心の不動産投資家

競売にでている不動産の登記簿謄本を調べてみると、都心のサラリーマンの方が多いです。

地方の投資用不動産は利回りが都心より良いので、都心の投資家にも印象が良く、スルガ銀行も融資をしやすかったのでしょう。

以前は当社にも都心の不動産会社(三為業者)から物件の仕入れの営業電話かかっていましたが、スルガ銀行の不正が明らかになってからは営業電話は全くなくなりました。



まだ三為(さんため)業者から騙せていませんか?管理編

投資用物件に不動産管理は必須です。三為(さんため)業者から不動産を購入した関東の投資家の方は、その三為(さんため)業者に管理を依頼している方が多いと思います。

しかし、三為(さんため)業者は関東の業者が多く、地方の物件の管理をする事が実質できないので、地方の不動産管理会社に丸投げします。

管理を丸投げされた地方の不動産管理会社と三為(さんため)業者で管理費等を分配します。

丸投げをされた不動産管理会社は三為(さんため)業者と管理費等を分配しないといけないので、維持管理費、AD(広告費)、原状回復工事etcが高額である場合が多いです。

実際に相談を受けたお客様に、三為(さんため)業者とのメールのやり取りや、家賃送金表を拝見させてもらいましたが、証拠のない共用部の電球交換や高額なエレベーターのメンテン費用等がありました。架空請求は詐欺です。以前記事にした、実際にあったずさんな管理も参照して下さい。



最悪のストーリー
(一般の不動産投資家→プロの不動産投資家へ)

ここ数年のプロの不動産投資家の思考は、スルガスキームで高値で購入してくれる一般不動産投資家に売却後に現金化し、一般の不動産投資家がデフォルトに陥った時にまた安値で物件を購入できる機会を虎視眈々と狙っているのではないでしょうか?

プロの不動産投資家(安値で購入)

一般不動産投資家(高値で売却)※スルガスキーム

デフォルトで不動産競売

プロの投資家へ(安値で購入)



スルガスキームで購入した一般不動産投資家が今できる事

当社にご相談いただいた方には、スルガ銀行&三為(さんため)業者から購入した不動産価格と、現在の不動産マーケットでの不動産価格の査定を行い今後の戦略をご提案しています。
まず、今できる事として物件価値の最大化を行い毎月の収入を上げ、残債額を減らし収益を改善する事です。

・管理会社の見直し
・毎月の維持管理費の見直し
・家賃の見直し
・空室対策、募集内容の変更etc

やる事は地味でかなり面倒くさいです。こんな事をやってくれる不動産会社はどこにもいないでしょう。

しかし、不動産投資家は経営者と同じです。不動産会社は取引先と考え、不動産営業マンに嫌われるくらいの質問や数円単位の経費削減を行う必要があります。

大事な資産を不動産に投資されたのですから、今できるこれくらいの事はやりましょう。

スルガ銀行&三為(さんため)業者から購入した一般の不動産投資家の方は嵌め込まれたと認識し、今やれる事を確実に行い、プロの不動産投資家に成長する機会かもしれませんね。



不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶ際に、会社名やネット広告などをみて安易に不動産会社を決めるのは危険です。

不動産会社に訪問する前に、会社のホームページ等から経営陣、営業マンの経歴を詳しく調べたの後に、訪問した方が良いでしょう。

過去の経歴から三為(さんため)業者や犯罪に加担した不動産会社の経歴がある方はご注意した方がよいです。

訪問した際には、会社の雰囲気や営業マンの身だしなみ、言葉遣い、宅地建物取引士の免許の有無は必ずチェックしましょう。



無料相談を実施します。(スルガ銀行抵当物件のみ)

スルガ銀行被害者の会で弁護士の方などに相談されている方も多いと思いますが、解決するには相当の時間がかかります。

それと並行し今できる事を着実にやる必要があります。

前回の記事での相談者の多くが、何をすればいいのかさえ分かっていない方が多数いたので、URUFU(ウルフ)では下記にあてはまる方に、無料相談を行う事にしました。

・スルガ銀行の抵当権が入っている方
・福岡県内の物件であること
・めんどくさい事をやれる方


24時間営業しておりますので、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル0120-968-050

商号
不動産売買デベロップメント株式会社
所在地
〒810-0041
福岡県福岡市中央区大名1-2-23 ビジネスワンけやき通りビル5F
宅建取引業登録免許番号
福岡県知事(1)第18156号



西村博貴

不動産売買デベロップメント(株)代表取締役 宅地建物取引士 ソニー不動産を退職後、九州不動産業界の透明化を目指し2016年福岡県にて 「不動産売買デベロップメント」を起業。 両手仲介を行わない不動産売買の売却のみ専門に行うサービス「URUFU(売る不動産)」の運営を開始。 趣味は旨いもの探しと読書。